证券代码：000002、299903证券简称：万科A、万科H代公告编号：〈万〉2024-020

　　本年度报告摘要摘自2023年度报告（以下简称“本报告”）全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（）。为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当仔细阅读年度报告全文。

　　本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2023年度报告（以下简称“本报告”）内容的真实性、准确性和完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本报告已经公司第二十届董事会第五次会议（以下简称“本次会议”）审议通过。董事会辛杰因公务原因未能亲自出席本次会议，授权黄力平董事代为出席会议并行使表决权。除此之外，其他董事均亲自出席了本次会议。

　　本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。

　　公司2023年度分红派息预案：当前行业正在经历深度调整，经过综合考量，2023年度公司不派发股息，不送红股，也不进行资本公积金转增股本。2023年度分红派息预案还需提交公司年度股东大会以特别决议方式审议批准。

　　本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。

　　2023年，面对市场继续下行，万科积极主动适应，保障现金流安全，保持经营正常有序。公司全年实现销售额3761.2亿元，同比下降9.8%，规模保持在行业第二，高质量交付住宅、公寓、商办共计28.9万套，获得客户的好评。尽管开发业务受到挑战，经营服务业务仍然稳定增长，全口径收入558.1亿元，同比增加8.9%，其中合并报表收入428.1亿元，同比增加13.8%。经营性业务税前毛利率提升5.2个百分点，形成了一批优质资产。公司全年经营性现金流净额39.1亿元，连续15年为正；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76.0%的高点连续5年下降。

　　与此同时，公司利润承压，资金存量、现金短债比等指标出现下行，向高质量发展转型的短期压力仍然存在。一是，规模过快扩张时期，部分投资判断过于乐观，这些项目消化还需要一段时间。二是，尽管公司经营服务业务的能力获得了长足发展，但经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点，有关融资机制成熟后才能完全解决。

　　面对问题，公司采取了针对性举措，并取得了成效。经营性业务已经形成的优质资产，受到了市场欢迎，全年实现交易签约123亿元。我们也全力抓住REITs、不动产私募投资基金等机会。华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT和中金印力消费REIT已正式进入申报/发行阶段。

　　新增投资质量明显提升。2023年公司新获取项目43个，已有33个在年内实现开盘销售，从拿地到开盘的周期缩短至4.4个月，贡献销售额510亿元，投资兑现度达88%。库存项目加速去化。针对库存可售资源，公司进行集中攻坚，通过产品调整、配套完善、灵活定价策略和精细管理，提升市场竞争力，2023年去化比例超过60%。随着城市房地产融资协调机制的实施，项目开发建设资金将会得到更加有效的保障，这也有利于存量项目的盘活和转化。

　　从与发达国家对比看，当前城市居民的居住条件、配套设施仍有较大改善空间。城镇化进程还在继续，2023年新增城镇人口重新回到了接近1200万人的水平。房地产市场潜在需求依然广阔。随着因城施策支持不断加强，潜在需求将得到有效激发，通过自身一段时间的加倍努力，公司有信心能够消化历史包袱，提升经营性不动产交易和融资能力，更好地保障公司安全，支撑长期发展。

　　一是，确保安全底线。公司将落实主体责任，在销售端将坚守跑赢大势目标，保持经营层面现金流为正。对未来可能出现的不确定性预估更充分，通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫。2024年实现交易回款不低于300亿元。

　　二是，坚定降杠杆。未来两年削减付息债务1000亿元以上。全面主动融入城市房地产融资协调机制，主动推进融资模式的转型。

　　三是，坚定为社会提供好产品、好服务，实现可持续的内生发展。在保障交付不出任何问题的底线基础上，为消费者提供行业领先的好房子、好服务，通过能力竞争优势和高效管理支撑内生发展，在住宅、社区增量价值创造等领域继续保持领先地位。

　　进一步提升在产品、配套设施、物业服务在内的专业合力优势，保持在投资研判、客户洞察、产品定位、操盘效率等方面的系统稳定性。推广面向未来的活力、低碳、智慧的“未来城市理想单元”，与其他行业领军企业开展智能战略合作。

　　从城市、客户痛点出发，响应“租购并举”要求，利用自身在小户型普通住宅方面的能力经验，继续开展租赁住房建设运营，保持业内效率第一，为新市民提供安心、便捷、有温度的居住空间，帮助年轻人放开手脚，为幸福生活去奋斗。

　　去年四季度以来，市场对行业、对公司担忧情绪加剧。关键情况下，公司获得了深圳市国资大力支持，也得到了金融机构等合作伙伴的共同帮助。这些支持对稳定信心发挥了巨大作用，对此万科感恩在心。我们会珍惜信任，加倍努力，赢得挑战，在新发展阶段继续领先领跑。

　　注：该简称和代码仅供本公司原B股股东通过境内证券公司交易系统交易其因B转H而持有的本公司H股股份使用。

　　注1：根据财政部2022年11月30日颁布的《企业会计准则解释第16号》(财会〔2022〕31号)，公司自2023年1月1日起执行前述会计准则的要求，并对2022年比较期间数据进行了追溯调整

　　注3：计算基本每股收益、稀释每股收益和加权平均净资产收益率采用的总股数为本公司发行在外普通股的加权平均数，包含已回购股份的影响

　　注3：上表中2023年末和2023年2月28日A股股东总数是指合并融资融券信用账户后的股东数量。

　　截至2023年12月31日，深铁集团持有公司A股股份3,242,810,791股，占公司股份总数的27.18%，为公司的第一大股东。具体如下：

　　报告期内，信用评级机构对公司存续期的债券进行了评级，相应的信用评级报告已在巨潮资讯网、中国货币网等网站披露，公司及相关债券的评级未发生变化。

　　报告期内，全国商品房市场持续调整。根据中国指数研究院（以下简称“中指研究院”）数据，百强房企销售金额同比下降17.3%，连续第3年下滑。居民购房信心的恢复较为缓慢。

　　行业深度调整给公司经营带来巨大压力。2023年，本集团实现营业收入4,657.4亿元，同比下降7.6%；归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比下降46.4%。净利润下降的主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率下降，部分开发项目计提了减值。

　　面对严峻的市场形势，本集团坚定实施不动产开发、经营、服务一体的战略，坚持“以现金流为核心”的经营策略与管理动作。

　　报告期内，本集团经营性现金流净额连续15年为正，在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债，全年回款效率保持100%。加强和金融机构的互信合作，金融机构给予了大力支持，保持融资资源持续投放。全年新获融资897亿元，其中境内新获融资766亿元，新获融资的综合成本3.61%，境外新获融资131亿元。资债结构持续优化，扣除预售账款的资产负债率65.5%，较2022年底降低2.1个百分点。

　　全年开发业务销售金额3,761.2亿元，位居行业第二，保质交付28.9万个单位，191个批次实现交付即办证。经营服务业务实现全口径收入558.1亿元，同比增长8.9%。在收入规模增长的同时，经营效益也得到提升。其中，物业服务净利润增长高于收入增长；长租公寓业务首次实现成本法下的报表盈利。

　　持有类业务通过资产交易、发行REITs等方式实现商业模式闭环。截至本报告披露日，印力商业REIT已开始发售，万纬仓储物流REIT已获中国证监会受理，保障性租赁住房REIT正在开展申报工作。此外，本集团也在持续构建Pre-REITs基金，和建万租赁基金的项目合作也在顺利推进中。

　　报告期内，本集团在品牌、产品、工程质量、ESG(环境、社会和公司治理)等方面获得多项奖项。2023年，公司继续荣登《财富》“世界500强”，位列榜单第173位；荣获中国房地产报社、中国住交会组委会评选的“中国房地产年度影响力企业”，荣获华夏时报评选的“稳健发展企业”；荣获克而瑞“中国房地产企业产品力Top10”；成都天府国际会议中心荣获“中国建设工程鲁班奖”，沈阳翡翠观澜荣获“中国土木工程詹天佑奖”，济南劝学里、济南中麓府一期、盘锦万科城如园、沈阳翡翠滨江、沈阳红梅文创园、大连御澜道荣获“广厦奖”；荣获民政部颁发的第十二届“中华慈善奖”；荣获财经杂志长青奖“可持续发展普惠奖”；获选为中国上市公司协会颁发2023年上市公司ESG最佳实践案例；先后荣获境外权威财经杂志《机构投资者》、《亚洲货币》评选的2023年地产行业中国最佳ESG企业第一名，获新财富最佳上市公司最佳ESG实践奖。

　　全国商品房销售持续下行。国家统计局数据显示，2023年全国商品房销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%；销售金额11.7万亿元，同比下降6.5%。中指研究院数据显示，百强房企销售金额同比下降17.3%。

　　新开工面积和房地产开发投资同比下降。2023年，全国房屋新开工面积9.5亿平方米，同比下降20.4%；全国房地产开发投资11.1万亿元，同比下降9.6%。

　　土地市场成交面积回落。根据中指研究院数据，2023年全国300个城市住宅类用地供应和成交建筑面积同比均下降20.6%，住宅用地出让金同比下降14.9%。全年住宅类用地的平均溢价率为4.7%，较2022年提高1.7个百分点。

　　政策释放积极信号。2023年7月，中央局会议指出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。之后中央和地方出台多项政策，从认房不认贷、降低首付、降低利率、放松限购等方面释放积极信号，支持刚性和改善性住房需求。10月底，中央金融工作会议强调，要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

　　行业变化考验新客户和新市场拓展能力。受房地产行业销售下滑的影响，物业服务中与地产紧密关联的业务，需要提升存量市场拓展能力以及服务非开发商客户的能力。

　　长坡薄雪，现金为王。2023年，国家发改委发布《产业结构调整指导目录（2024年本）》，将物业服务纳入“鼓励类-商务服务业”。长期来看，物业服务属于“长坡薄雪”的生意。“长坡”体现为，尽管近年来物业服务行业的经营环境存在起伏，但行业整体续签率依然高于85%，存在一定的“永续”属性。“薄雪”体现在行业利润空间整体不高，据克而瑞测算，全国超过七成的住宅项目净利率仅在5%至8%之间。在“长坡薄雪”的属性下，现金流的管控至关重要，只有持续实现稳定的收缴率和产生有现金流的利润，才能保障物企的长期稳健发展。

　　高标库市场租金及出租率承压。根据仲量联行数据，2023年全国24个主要城市新增高标仓供应1179万平方米，净吸纳量（即新增出租面积减去退租面积）为732万平方米，整体供求关系持续转换。高标仓的租金和出租率整体承压，但区域之间存在分化，大湾区、长三角等市场保持相对稳定。

　　冷链物流稳定发展。政府密集出台政策加强国家骨干冷链物流枢纽建设，推动冷链物流行业规模化、高质量发展，同时餐饮、生鲜电商等终端食品大消费行业需求稳定增。