收息股属于成熟稳健的公司，最核心指标是派息的稳定性及可持续增长性。这收息股的估值一般反映在股息率上。越高的股息率是否越好？其实不一定。 从另外一个维度来看，股息率=无风险利率+风险溢价。从这个角度看，其与公司的经营稳定性成反比。

　　下表为香港主要收租股的股息率。从这样的市场指标来说，头四位与风险利率差值在2%左右。属于现金流相对稳健的公司。而恒隆地产与集团，与被普遍预计要降低派息金额的希慎兴业相近，有5-6%的风险利率差。

　　有的人可能会觉得这是一个低估，市场给我们捡钱的机会。但更准确来说，现在的价格反映了市场对于其短期现金流状况不够好的担忧，预示着公司随时降低派息。

　　而恒隆地产，正是因为FY23财报会议上，提出希望保留更好的现金流状况，本年度股息分派方式增加了以股代息的选项。这证实了市场恒隆现金流吃紧的猜想，从而股价大跌。

　　整体Capex的高峰是17-29年，正是武汉和昆明恒隆最紧张的建设期，以及杭州恒隆付地价的时间点。

　　业绩会上所预示的2024年60亿Capex，主要用于杭州恒隆的建设。这无疑会继续提升借贷比率和利息负担。Capex层面的好消息是在这之后，公司无另外重大发展项目。

　　P.S. 仔细看回这几个项目的预计Capex，真不知道陈启宗是怎么来算单个项目的投资回报的。 不去纠结各种细数，就这么粗略一算，每年要收10多个亿，才能够在10年-15年回本。

　　利息支出最近几年逐年涨，上涨幅度是超过了收入增幅。而2024仍然由60亿的资本开支，意味着利息还会涨。

　　与此恒隆借贷利率并没有飙涨，这几年维持在了3-5%的范围。在美元债利息较高的情况下，恒隆本应该更多地使用人民币债来降低利率成本以及对冲汇率风险。不知道恒隆是不是要坚持使用FDI渠道，所以才坚持使用港币/美元融资。

　　未来利息降低的方式，1）资本循环提前还债，2）调整的利率（美国利率下行或者更换民币）。还需要点时间。

　　非常辛苦地盘了一下恒隆内地项目十年来的表现。在恒隆的经营之下，除沈阳外的项目表现越来越好。重点Highlight 如下：

　　- 恒隆与LVMH绑定是一个很大的优势。非奢侈品商场的整体租金，很难跨过以LFA计300元/平方的大关。而有了奢侈品门店之后，整个商场的Trademix档次能有一个极大的提升。

　　- 上海恒隆在改造升级完成之后，乘着奢侈品销售的东风，几年内翻倍，坪效高的极其夸张（超过5000元/平方/月）。

　　- 港汇恒隆在翻新后重新恢复了增长。作为少有成功的恒隆全业态mall，已经准备好了和新鸿基ITC硬刚。

　　- 北方三废——沈阳两个项目+天津呈业绩下滑的趋势。若市府恒隆的香奶奶撤出，业绩会进一步下滑。

　　如同上一篇文章概括恒隆的经营策略，他的收入会极大受奢侈品业绩的影响。如陈启宗所言，奢侈品增速在2024将有可能会下滑。这样的前提之下，恒隆的租金增幅是十分有限的。公司业绩的增幅很可能取决于武汉，昆明以及无锡等地的爬坡。

　　至于杭州恒隆，商业部分在2024能够开出来的可能性非常低。以现在土建没完全封顶，写字楼还没上外立面的进度，在2025年第一季度能把写字楼写开出来就很不错了。项目近况见下图XHS”钱江边九里Song”的图。

　　写字楼租金扛鼎的仍然是P66和港汇。P66能够在没有地铁的情况下，做到这么高的单价和入驻率，属实厉害。而港汇恒隆的入驻率下跌地十分厉害，隔壁ITC形成了强大的竞争。除上海外的二线城市写字楼，市场承租力本来就不高（90元/平方米/月），尽快提升入驻率是最重要的。

　　如今写字楼供应如不限量一般，上海两个项目能够维持住租金价格已属幸运。随着外资企业撤出，写字楼租金价格大趋势是往下走的。由于恒隆没有公布其租约的架构，所以无法很准确地估计写字楼租金水平的走向。我猜测其增量最主要仍旧来自于入驻率的爬升。

　　香港解除了辣招后，对刚需市场的影响不大，反而会像国内一样促进了豪宅市场的繁荣。没钱的依旧不会再这个高息环境之下买楼，有钱的就可以以合理价格买入核心资产了。

　　豪宅的销售是以现楼为主的。寿臣山项目要在2025后才完工，目前可售的是跑马地的项目。 今年的资本循环要靠这几个豪宅了。

　　至于内地的公寓们。一言难尽，武汉公寓的销售速度较慢。以内地的楼市现状，除非能够把公寓变成住宅，不然还是卖不上价和量。

　　$恒隆地产(00101)$短期内受制于资本循环不畅的问题，无法降低整体债务和利息，所以短期内无法提升自由现金流，派息率无法保证。恒隆地产其实没有被市场错杀，未来一年的业绩存在非常多的变数：

　　此时买入恒隆集团的胜率会更大。母公司大概率会选择以股票而不是股息，使得自己的持股比例增加。而账上的现金还够派一年的股息。在2024 Capex 支出完成后，未来暂时无大型项目，预计2025起自由现金流会得到改善。若2024的售楼进度仍然不佳，即使恒隆地产要降低派息金额，恒隆集团凭借持股比例的增加，仍然有机会来满足以往的派息金额。

　　恒隆的资产无疑是挺好的，目前只是财务上的问题。我大概率会趁价格低位小仓位持有恒隆集团。等债务情况改善之后才可能下重仓。现阶段，太古地产是更好的投资选择。

　　非常详细的数据整理，谢谢！有几个疑问请教：1.为何这个阶段太古地产是更好的投资选择？2.未来5年，重奢商场租金的增速会高于次奢商场的增速吗？

　　我会觉得管理层想继续熬一下。所以我的观点相对保守，现在商业物业需要大幅度折价才能卖出去。见下图新世界最近的交易。$新世界发展(00017)$

　　市场其实就是对于嘉里那块黄埔的地存在巨大的疑问。太贵且压的资金太多。而且商业部分很碎，挺不好做的。

　　还有一点就是目前的债务偏高，管理层是否有魄力降价出售内地公寓。（毕竟这不符合他长期卖楼的风格）公寓如果全部出售能回笼的资金应该过百亿。目前观察无锡的公寓比武汉，昆明要好卖。净负债率要重新下降到20%以内，市场才会给与更高的估值（参照长实，新鸿基）这可能除了变现所有内地公寓和香港存货住宅之后，还需要变现香港部分投资物业才能做到。（需要变现资产超过200亿港元才足以让净负债总额下降到300亿以内）总体对我来说，股价14-15块是理想的变现价格。对应股息率0.78/15=5%-6%左右。我的成本10块。