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　　摘要：2021年中国居民财富总量已经达到687万亿元，居于全球第二，户均资产达到134万。从结构层面，中国家庭的金融资产相对较低，主要体现为现金和存款；实物资产占比高近七成，主要体现在房地产。中国人普遍“储蓄”概念偏强，大部分普通家庭并不善于投资，导致资产过重于房地产，进而影响社会财富分配和对家庭财富贬值冲击，因而中国的家庭投资结构已经具备较高的研究意义。

　　1引言中国房地产多年以来，饱受争议。房地产行业迅速发展得益于改革开发后中国经济的崛起，并逐步发展成为国民经济中的支柱产业，它承载了地方财政收入中主要贡献，也是中国家庭财富的主要构成。伴随全球和国内经济增速放缓，房地产市场消费需求趋于饱和，住房分配结构问题导致局部空置率增高，房地产投资风险加重。中国家庭对房地产投资结构偏重是如何形成的？又该如何应对潜在的房地产行业风险和优化家庭投资结构。

　　中国人的住房从砖木到砖混，从框架结构到装配式，从单位房、福利房到商品房，经历四十余年的变迁，房地产逐步成为国民经济的支柱产业，也承载了中国家庭最大的资产。由于新中国成立后房地产全部收归国有，在1958年-1978年之间中国的房地产市场基本处于消失，征地制度基本荒废。在福利制和实物分配下，住房基本丧失流动性，也就无从谈起财富和价值。到1978年理论界开始提出：住房商品化和土地产权等观点。改革开放后，1979年全国经济体制开始改革，1980年，邓公提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，随后全国进行住房制度改革，直到1998年第四次房改，确立房地产业以商品化发展为主的道路，房地产逐步成为社会财富的载体。

　　1981年首次房改确立三三制，购房可以选择按折价或全价购买，折价购买的职工需要满足工龄等条件，可申请排队以1/3价格购买，房屋所有权中记载“折价购买”。1982年《国家建设征用土地条例》明确了征地流程，修改后的《宪法》规定城市的土地属于国家所有。1983年《城镇个人建造住宅管理办法》，对拥有城镇正式户口的居民或职工，在办理征地手续后允许私人建房。1984年粤、渝两省开始征收土地使用费。1986年国务院召开城镇住房制度改革座谈会，全国审议通过了《土地管理法》。1987年国务院提出使用权可以有偿转让，随后深圳出现第一桩“土拍”。1988年宪法修正案规定土地使用权可以依法转让，土地所有权和使用权正式分离。

　　1990年第二次房改，取消原来的三三制，均按第二次住房制度改革方案政策全额支付，房屋所有权中记载“全价购买”或“房改售房”。1991年批复24省的房改方案，房改从全国部分省市试点进行到全面铺开。

　　1994年第三次房改核心为“三改四建”，确立成本购五年归私交易，住房货币分配，建立经适房和商品房供应体系，以及预售制、公积金和住房信贷体系等。《城市房地产管理法》提出经营性用地可以招标、拍卖。

　　1998年第四次房改，终止全国的福利分房转为货币化分配，全面推行住房公积金制度，同时开放二手房市场。在房地产金融体制改革，允许住房抵押。在供给制度方面改革，对收入层级偏低的家庭提供廉租房；对收入层级处于中等水平的家庭提供经济适用房；对收入层级高的家庭提供商品房。改革方案中按照4倍房价收入比去计算，尽量地给予优惠，如《湖南省职工住房货币分配实施办法》中写明了对收入比在4倍(含4倍)以上,可发放住房补贴。自98年房改后，充分激活房地产业的发展，进入了市场化道路，房地产行业成为新的经济增长点。2003年房地产业作为拉动中国经济发展支柱产业被正式确立。

　　房地产业与国民经济发展存在强关联性，两者密切相关，并存在相互促进的作用。房地产业横跨二三产业，集聚生产，流通和消费三大领域，为整个社会经济，各行业的社会活动提供了重要的基本空间场所，房地产及上下游产业链条长，对于释放内需，带动就业和相关产业发展，均有拉升作用。吸纳大量就业人口，提供了大量就业机会，增加居民收入，解决城镇化进程中的住房需求，促进了城镇化进程。

　　国家统计局公报显示：2021年房地产开发投资147602亿元，房地产业增加值77561亿元，占GDP比重6.8%，房地产和住房建筑行业增加值12.5万亿元，占GDP的10.9%。全国商品房销售额18.2万亿元，房地产业及其拉动上下业增加值约为28万亿元，占GDP的24.5%。

　　1999年-2021年期间，全国商品房销售面积由1.3亿平方米增长至17.9亿平方米，带动水泥和钢材等建材销量由6.9亿吨增长至37.2亿吨，家用电冰箱、洗衣机、彩电和空调由0.8亿台增长至5.8亿台。2020年房地产业就业人数525万人，建筑业就业人数5367万人，合计占城镇就业人数的7.8%。

　　房地产业的发展也增加和促进了财政收入，保障城镇化建设中固投和基建的发展。2021年与房地产业相关收入为10.8万亿元，是一般公共预算收入和政府基金性收入的重要组成部分，其中全国土地出让金8.7万亿元，地产相关税2.1万亿元。2021年全国城镇房地产业固定资产投资18.2万亿元，占城镇固定资产投资的比重为33.4%，房地产业也是固定投资领域的重要组成部分。

　　如图表1和图表2中数据显示：房地产增加值自1992年达到GDP占比4%，长期保值在4-5%之间，2007年至2021年区间为5.5-7.0%之间。国民经济GDP的高速增长，与我国房地产行业的发展正相关，作为国民经济的支柱产业，其发展规模和速度也会制约或促进国民经济结构的调整和增长，两者相辅相成。

　　具体来看，房地产行业增加值从1978年的80亿元发展到2021年7.8万亿元扩大974倍，其对应的GDP总值从1978年的3679亿元到2021年的114.4万亿元扩大310倍，四十多年保持着同步高速增长。

　　其次，从宏观层面看，中国的商品房房价与人均生产总值也是保持正相关性。如图表3中显示，中国商品房销售均价与人均国内生产总值的保值同步增长的趋势。一般来说，人均生产总值越高，社会总体投资和消费水平越高，房地产业也更发达，成熟度越高。反之则与之相反。中国房地产业之所较迅速的发展，与中国的房地产行业起步晚，底子薄，市场需求空间在城镇化进程中迅速释放有关。

　　在国民经济产业结构中，因房地产金融和服务属性属于第三产业，在经济结构退二进三的进程下，房地产因投资较高拉动了金融行业的货币流动性，既是社会固定投资的重要组成部分，同时也是是国民经济中重要的税收结构性来源。

　　如图表4数据：2021年土地出让收入和房地产专项税合计占所有财政收入的23%。2021年房地产相关税金总收入10.8万亿元，其中国有土地出让金8.7万亿元（财政部数据87051亿元），5项房地产专项税2.1万亿元（契税7428亿元，土地增值税6896亿元，房产税3278亿元，耕地占用税1065亿元，城镇土地使用税2126亿元）。其中如图表5中依据房企财务报表中统计的土地购置费用实际支出，2000年仅为734亿元，到2010年超过万亿元，2020年达到4.4万亿元，呈现持续上涨，此项费用占2020年GDP产值的4.4%。

　　中国房地产的需求根源在于突破了城乡限制，实现了“人口流动解放”，也就是城镇化进程。住房成为居民消费升级的重点领域，也是城镇化进程下新老市民的生活刚需。这里面包含两个影响因素，其一是城镇进入型居民的租赁和购置需求，另一个因素是城镇原始居民的城市迁徙和住房面积改善的需求，此外还有家庭结构的缩小化影响。

　　如图表6中国人口普查数据显示，1964年到1982年18年期间城镇化率仅提升2.7%，但从1982年到2020年的38年期间，中国城镇化率提升了43%。从城镇人口数量上看，1964年城镇人口1.27亿，1982年城镇人口2.11亿，2020年七普数据显示城镇人口达到9.02亿，从三普到七普间共计增量为6.91亿城镇人口。

　　依据图表7中七普数据中户均人口为2.62人，城镇化红利进程全国住房城镇化新增需求的释放套户规模推测数据：6.91亿人/2.62人=2.64亿户，以城镇家庭户均一套住房需求计算，自1982年以来，中国房地产市场城镇化进程的需求年均约为700万套。但是全国儿童人口呈现比重的下降，中国的住房的新增需求随之也会产生回落。

　　如图表8中数据，中国的城镇化率与房地产存量增长也存在正相关。作为居民消费升级的重点领域，城镇居民的家庭住房面积也得到了有效提高。1978年中国城镇人均住房面积分别为6.7平方米，到1998年全国城镇人均住房面积18.7平方米。根据《中国人口普查年鉴-2020》数据，2020年我国城市家庭人均居住面积为36.52平方米，相较于1978年的城镇人均6.7平方米，2020年全国城镇人均住房面积扩大了4.5倍。

　　1982年我国城镇人口21082万，城镇人均住房面积8.2平方米，城镇住宅总面积172.87亿平方米。2020年全国城镇人口90220万人，35747万户。城镇家庭人均住房面积为36.52平方米。2020年全国城镇住房存量规模329.5亿平方米，1982年-2020年城镇住房增量为314亿平方米，总量增长了18.5倍。

　　全国住房存量有多少？2020年全国住房存量达5897013万平方米，其中城镇3294834万平方米，农村2602178万平方米。2021年全国商品房销售面积179433万平方米，鉴于期房的情。