，作者：李泽江（宏观经济专家，中山大学研究生校外导师、MBA 微圈创始人），原文标题：《59 岁的郁亮和 2024 年的房地产市场》

　　1～3 月份，全国房地产开发投资 22082 亿元，同比下降 9.5%，其中，住宅投资 16585 亿元，下降 10.5%。

　　从数据我们可以看到，3 月份房地产的投资降幅，跟 1～2 月比，是拉大的，意味着什么？意味着 3 月流进房地产的投资资金加速萎缩。

　　2023 年，全国房地产开发投资 110913 亿元，比上年下降 9.6%；其中，住宅投资 83820 亿元，下降 9.3%。

　　相比较而言，2024 年一季度住宅的投资降幅拉大了 1.2 个百分点，说明资金持续在退出住宅的投资建设领域。

　　1～3 月份，新建商品房销售面积 22668 万平方米，同比下降 19.4%，其中住宅销售面积下降 23.4%。新建商品房销售额 21355 亿元，下降 27.6%，其中住宅销售额下降 30.7%。

　　这个数据跟我们大部分的体感是类似的，我在今年 10 多次课程中做的调研显示，几乎只有不到 5% 的人认为 2024 年是买房的好时机。也就是说，大多数人都买涨不买跌。

　　2023 年，商品房销售面积 111735 万平方米，比上年下降 8.5%，其中住宅销售面积下降 8.2%。商品房销售额 116622 亿元，下降 6.5%，其中住宅销售额下降 6.0%。

　　三、广州领跌一线 个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据，前三个月，全国 70 个大中城市，无一幸免，房价都在跌。

　　二手房中，跌得最多是徐州，跌了 10.2%，最少的是三亚，跌了 1.3%。北上广深没有幸免，广州跌得最狠，三个月二手房跌去 7.4%，而且 3 月当月有更猛烈的跌势。深圳前 3 个月跌 6.2%，上海跌 5.8%。

　　自 2023 年 8 月以来，广州发布政策为楼市 松绑 的速度在一线城市中最快，力度也最大。比如，2023 年 9 月，广州限购政策在执行 13 年后进行首次大调整，大幅缩小了限购范围；2024 年 1 月，广州又宣布了新措施，相当于广州全面放开限购。

　　政府的政策放松，也带动广州各家银行对 首套房 的认定宽松。据小道消息称，如今在广州的部分银行申请房贷，在不突破 只有两套房可以申请房贷 的前提下， 首套房 和 二套房 的信贷政策几乎没有区别。

　　哪怕如此放松，但是广州房价依然领跌，看来一线城市也面临着房价的回调，特别是一线城市的周边区域。

　　广州中原研究发展部的研报称，与春节前相比，诸多卖方业主的心理价位明显下调。据该机构统计，3 月广州二手房网签均价为 28079 元 / 平方米，环比下降 10.1%。

　　面对着汹涌的国际资本的狙击，万科的外债评级，被调整到了垃圾债级别，从去年 11 月开始，万科就不断遭遇股债双杀的危险境地，好在每次都有深圳国资和深圳地铁的加持，才得以化解危机。

　　这就像是一群饿狼围绕着羊群，哪怕有藏獒在守卫，几次击退狼群，但是那些狼却依旧虎视眈眈，绕着你不断呲牙，露出凶狠而冷峻的眼光。

　　万幸的是，万科进入了 50 个白名单，深圳的国资和地铁，依然如藏獒般在他身后守护，优等生的身份，让银行更愿意多关照它一分

　　4 月 17 日，点开时代地产的股价，吓了一大跳：竟然崩盘了，两天内整个时代地产的股价跌了近 50%，只剩下 2.7 亿港元的总市值。

　　不可能吧？一个那么大的公司，才 2.7 亿港元，然后我就反复查看，确实没错，就是几亿港元总市值。

　　最后找到了原因——时代中国控股日前发公布称，4 月 15 日接到有限公司提出的清盘呈请，内容是关于对方所指的金额分别约为 1.732 亿美元及 7.31 亿港元的公司财务责任。香港高等法院已将呈请的首次聆讯日期定为 7 月 3 日。

　　我再往后看，近 3 年的时间，时代地产市值从 200 多亿，直接蒸发 90% 以上，最后剩下了 2 亿多，这就是残酷的资本市场。

　　前两天看朋友圈里，越秀集团发了公告：越秀地产还在逆势上涨，2023 年越秀地产合同销售金额 1400 多亿，上涨了 13.6%，营业收入 802 亿，上涨了 10%，核心利润 34.9 亿，同比下跌了近 20%。

　　近 3 年，越秀地产市值从最高 400 多亿港元，跌到 150 亿港元，跌去了 60% 多市值。相比民企还是好了太多了。

　　2023 年来看虽然房地产市场泥沙俱下，但是国央企的利润还在增长，而地方房地产国企的规模稳定甚至增长，但是利润在调整。

　　从市值上看，资本也是聪明的，虽然都在跌，但是民企动辄 80%～90% 的跌幅，而国企央企大概跌去的是 50%～60%，这是比较符合实际情况的。

　　央企地方企业的分化，国企民企的分化，一线和二三线的分化，商品房和保障房的分化

　　房地产的危机，2013 年的阿那亚早就面对过了，而且 10 年的时间，马寅为代表的团队已经找到了解决的方法——服务 + 房地产。

　　4 月份的北戴河，冷风飕飕，我还是穿少了，想进去教堂，不行，只对酒店住户或者业主开放，想去图书馆，不行，5 点已经关门。

　　整体看到的建筑物确实很震撼，大海边，夕阳西下，成群结队的年轻人，有的在拍照，有的在直播，有的带娃荡秋千，有的坐着看海发呆，在这里，你确实可以感受到文化的气息，年轻、温婉、舒服、美丽，似乎形容词也无法形容，这里有很多美女帅哥，据说这里的业主 90% 都是北京人，他们愿意在 3 个多小时车程以外的阿那亚买房，为的其实就在这里找到一个真正的家，而不是一直在漂。

　　阿那亚，其实在 2013 年是一个烂尾项目，每年利息 1.5 亿，但是一年只能卖 4000 万，连利息都还不上。

　　当时，40 岁的马寅带着几个合伙人，押上全副身家，接手了阿那亚项目。他开玩笑说，原来是去城里卖个鹅，最后到乡下养上鹅，那就好好养，让鹅下蛋吧。

　　马寅提供了很好的破局思路：从卖房地产，变为经营房地产，并且他提出一个理念：有品质的简朴，有节制的丰盛。这句话，是阿那亚的灵魂。

　　2023 年，阿那亚的运营服务收入已经和房地产销售持平了，你看一个房地产公司最后卖房子和卖服务基本上对半开，那就很舒服了。

　　而且因为有好的服务，他的房子卖 2～3 万还非常热销，而 1000 米开外的孔雀城 9000 元的价格还很难卖。

　　从 2003 年到前几年，我国房地产一直在上涨周期，但这是不可持续的，本来这一轮调整早在 2015 年就应该来了，结果延迟了好几年，因为惯性使然。

　　商品房高端化，保障房普惠化，让更多中低收入人群可以买上保障房，价格要足够便宜，让更多高收入人群可以买商品房，环境和结构要足够舒适。

　　我们总是羡慕高速增长的 80 年代的改革开放，但是未来的人，一定会羡慕还有 5% 中等增长的我们。