房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业（投资和收益周期长，存在较为明显的周期波动现象）属于第三产业 房地产行业是国民经济的基础性产业，在国民经济中起到骨干性、支撑性作用的产业，因为本身具备较高的增长率，还能够带动其他产业的增长。

　　据统计数据显示，2020年我国房地产业增加值为7.45万亿元，对国民经济的贡献率为7.34%,相比于2011年增长了1.65个百分点。纵观近十年，基本上保持在稳步增长态势。在第三产业中，房地产业三产占比也达13.5%，仅低于零售业和金融业，极大助推了第三产业的发展。

　　1、 土地的开发和再开发：土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

　　6、房地产物业管理：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序；

　　我国房地产繁荣和迅猛发展始于1998年的住房制度货币化改革。1998年国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文），结束了福利分房制度，标志着中国商品房市场的开启，同时第一次将房地产确立为经济新的增长点，意味着房地产时代正式到来。

　　我国房地产近20年来发展迅速，从1998开始到2018年为止，中国的房地产市场经历了20年的高速发展。销售额从2513亿上涨到13.4万亿；销售面积从1.22亿平上涨到17亿平；投资从3614亿上涨到11万亿；新开工面积从2.04亿平上涨到18亿平；竣工面积从1.76亿平上涨到10.75亿平；呈现周期波动式的螺旋向上增长。

　　据国家统计局所示，（如图一所示）房地产的主营业务收入在2008年国家刺激住房消费后逐年攀升，增、长迅猛。2012年首次突破5万亿元，2018年突破10万亿元，2019年达到110239.78亿元。

　　销售面积也是逐年攀升，据国家统计局数据显示（如图二所示）尤其是2015年后销售面积首次突破150000万平方米，2020年达到176086.22万平方米。由此可见房地产业发展在此期间非常快速。

　　另外，从价格看，据国家统计局统计显示（如图三所示）近10年商品房/住宅商品房平均售价涨幅较大，从2014年每平方米均价6000多元到2019年每平方米均价9000多元，可见房地产发展火热。

　　2002-2004年房地产出现过热苗条，2002年后房地产宏观调控全面展开。2008～2009年，国际金融危机爆发，为稳定经济增长、避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费，推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策，房价大涨，这个阶段是我国房价的一次飞跃。2010年全面祭出限购措施，房地产过热势头得到暂时限制。2014～2016年，主要是放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免。2015-2016年一二线房价暴涨，三四线平稳，区域分化明显。中国房地产的又一次飞跃，一二线房价基本上翻番。具体调控时间线如图四所示：

　　图四：2000-2018我国房地产调控周期时间线年房地产市场呈现“一二线高房价、三四线高库存”的区域分化现象。

　　1）发展减缓。中国城市化水平已经比较高，未来增速将会显著降低。且住房质量已大幅提高，也就是说老城市的折旧改造量会大幅减少。住房市场已基本平衡，人均住房面积不会再大幅增加。

　　2）中国房地产的建设将集中在三大热点地带。新房的建设主要将集中在三个热点地带。一是中心城市，即省会城市和同等级别区域性的中心城市。二是大都市圈。超级大城市会形成都市圈，三是热点地区城市群。城市群中的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。

　　3）未来十多年中国房地产企业数量将减少。中国房地产开发企业的数量居世界之最，差不多每一万人对应一家以上的房地产公司。未来的十几年时间里，基于新房交易规模的降低的趋势和房地产业高质量转型的要求，房地产开发企业必然会优胜劣汰、大幅萎缩。

　　房地产需求是多种多样的，根据其需求的性质大致可分为三种类型：生产性需求（如厂房、商铺、办公等经营性用房）、消费性需求（居住需要）、投资性需求（作为一种价值形式储存以达到保值增值的目的）。

　　以上三种需求最广泛和普遍的就是消费需求。中国住宅总量需求至少来源于四个方面：第一，现有城镇居民要求改善住房条件或者城市家庭子 女长大后成家对于住宅的需求。第二，大量农民涌进城市，我国城市化水平将会保持长期的高速发展。第三，城镇旧住宅拆迁带来对新房的需求。第四是中国每年较高人口的出生率，据国家统计局所示（如图五所示）我国人口出生率除2020年外都在10%以上，在2012年处于顶峰，达到14.57%的人口出生率，这部分人将是中国房地产行业长久发展的不竭动力，因此房地产行业拥有巨大的市场。

　　另据国家统计局显示（如图六所示）住宅商品房销售面积逐年增长，且涨幅较大。2020年住宅商品房销售面积达到154878.47万平米，可见需求较大。

　　3、资金供应量和利率。由于房地产的价值量大，开发建设需投入大量资金，除自有资本金投入外、还需银行等金融机构开发的支持，据统计，房地产开发资金中直接和间接来自银行的约占60%，依存度很高。因此，国家的货币政策对房地产供给的影响极大。若货币供应量紧缩，对企业的开发减少，建设资金紧缺，必然导致房地产供给量下降；反之，当货币供应量扩张，对企业的开发增加，建设资金充裕，则房地产供给量上升。

　　4、税收政策。税收是构成房地产开发成本的重要因素，我国各种税费约占房地产价格的10%~15%。如果实行优惠税收政策，减免税收和税收递延，就会降低房地产开发成本，使同量资金的房地产实物量的供给增加，会提高开发商盈利水平，从而吸引更多的社会资本从事房地产开发，最终会增加房地产的供给量。

　　5、建筑材料供应能力和建筑能力。建筑能力是决定房地产供应水平的直接因素。所以，房地产供给水平也必须与建材的供应能力相适应。

　　6、房地产开发商对未来的预期。其核心问题是房地产开发商对盈利水平即投资回报率的预期。若预期的投资回报率高，开发商一般会增加房地产投资，从而增加房地产供给；若预期的投资回报率低，开发商一般会缩小房地产投资规模或放慢开发速度，从而会减少房地产供给。

　　据国家统计局所示（如图七所示）近些年来我国房地产企业个数呈现逐年上涨趋势，在2019年达到112782个，供给充足。

　　总体来说，随着人口下降，需求增速逐渐放缓，但企业数量较多，不少城市的库存房屋、空置率都比较高，整体处于供过于求的状态，导致不少城市2019年以来出现房价下跌的情况。

　　但是也有一定分流，经济增速较快核心城市、核心经济区域，由于人口流入、经济发展预期强烈，需求更大，而供给不能增加，房价仍然在上升，但经济相对落后城市、区域由于人口流出、经济发展预期较差、老龄化加剧，需求放缓，而库存房屋较多，房价是下跌的。

　　中国前十房地产公司排名分别是：万科地产、万达地产、恒大地产、绿地地产、保利地产、中海地产、碧桂园、华润置地、龙湖地产、富力地产。

　　万科成立于1984年，高新技术企业，中国最大的专业住宅开发企业之一，目前是国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。从2016年到2020年接连上榜，跻身《财富》“世界500强”。

　　万达集团创立于1988年，目前是以现代服务业为主的大型跨国企业集团。万达地产集团是中国较早城市旧区改造、较早跨区域开发的房地产企业，是世界领先的城市综合体开发企业，已在全国开发建设数百个万达广场、万达酒店、万达城、万达茂和住宅项目。

　　恒大地产于1997年在中国广东省广州市成立，是中国恒大集团的下属控股企业。恒大地产在中国280多个城市拥有870多个项目，与全球860多家知名企业战略合作，实施精品战略，打造高品质、高性价比产品，开创行业“全精装修交楼”“无理由退房”“网上销售”先河。

　　绿地控股集团有限公司成立于1992年7月18日，是中国市场化改革浪潮中诞生的代表性企业之一。目前已经形成了“以房地产、基建为主。