房地产是国民经济第一大支柱行业，事关经济恢复、民生就业和金融风险，一定要软着陆，避免硬着陆。我国当前处于新旧动能转换关键阶段，房地产稳，则经济稳，就业稳，金融稳。

　　1、房地产大开发时代落幕，进入存量房主导时代，主要是20-50岁主力购房人群的人口长周期拐点出现，城镇化率达到66%，套户比超过1.09，人均住房面积超过34平。“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

　　2、土地财政面临转型，土地财政占地方财力一半，地方债务问题凸显，亟待化解，推动向税收财政和股权财政转型。

　　3、房地产市场面临调整分化，调整就是消化此前的高房价、高库存、高杠杆，分化就是人口流入流出城市的市场将分化明显。

　　4、人口往都市圈城市群迁移，东北、西北、低能级城市人口面临持续流出压力，未来二八开，美国、日本、韩国等在城市化后半段都出现了人口集聚的现象和规律。

　　5、房地产市场能否软着陆，很大程度上影响着中国经济增速换挡能否顺利，关系几千万人就业、几十个上下游产业链，以及占比超过三分之一的金融信贷安全，未来2-3年很关键。不可大意，全球经济史表明，房地产是周期之母，十次危机九次地产。

　　6、放松限购、限贷、限价等限制性措施是大势所趋，这些都是此前房地产市场过热时期出台的收紧措施，形势已变，房地产市场从防过热转向防过冷，应加快取消限制性措施，促进房地产市场软着陆。

　　7、房地产行业洗牌是大势所趋，大部分房企将消失或被并购重组，加大力度支持优质房企重组行业，优胜劣汰，这是所有行业发展到成熟阶段必然要经历的。

　　8、房地产销售和投资将逐步放缓，预计在未来2-3年见底，未来住房市场的主要支撑来自城镇化、改善型需求、城市更新、保障房需求等。

　　9、三大工程是2024年房地产投资的主要支撑，资金主要来自中央政府，可考虑组建住房银行，收购开发商库存用于保障房，开发商获得资金后优先用于保交楼，有助于防止烂尾、土地资源浪费以及化解金融风险。

　　10、城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举是实现房地产市场供求平衡健康发展的治本之策，改变认知，顺应经济规律。

　　当前的关键：促进市场信心恢复、支持优质房企、改善地方土地财政，进而带动投资和产业上下游改善，这是当前问题的关键。

　　政策正在转向友好，但需要有效有力的措施，扭转局面，办法总比困难多。 2023年11月17日，央行、金监局、证监会联合召开金融机构座谈会，讨论多项房地产金融支持政策，强调要一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求；支持房地产企业通过资本市场合理股权融资；加大保交楼金融支持。

　　我们对2024年房地产市场进行了情景分析。中性情景下：2024年商品房销售面积同比-5.3%，新开工面积同比-8.2%；竣工面积同比-2.5%；开发投资额受销售、融资复苏进度制约，预计同比-4.5%。

　　我们对未来六年房地产市场进行了测算：综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，2024-2030年年均新增城镇居住需求约10.0亿平，相较2011-2023年年均新增城镇居住需求的11.3亿平有一定下降，2030年我国居住总需求或将降至9.1亿平。

　　为了促进房地产软着陆，短期可考虑三大措施：1）借机全面取消限购，释放合理住房需求，降低存量房贷利率，包括二套房，降低居民利息支出负担；2）组建住房银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房；3）加快“三大工程”建设，支撑房地产投资。

　　为了构建房地产发展新模式，长期可考虑以“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举”为主构建长效机制。如果采取长短结合的实质有力措施，一定能提振楼市信心，避免房地产硬着陆，实现软着陆，为经济复苏和民生改善贡献力量。

　　需求：2030年降至9.1亿平新增需求，中长期房地产市场仍有一定空间，长周期人口需求拐点出现

　　2023年房地产整体销售低迷、房企销售回款不振，除民营房企外，个别混合所有制房企也出现现金流紧张的情况。2023年1-12月百强房企实现销售操盘金额54049.5亿元，同比降低16.5%（1-11月为-14.4%）。百强房企的销售操盘金额门槛较去年同期降低4.9%至110.4亿元。此外，2023年仅16家规模房企全口径规模超千亿，千亿房企数量较2022年的20家、2021年的43家进一步减少。从单月看，2023年12月，30大中城市商品房成交套数和面积环比呈现“翘尾”，但同比分别为-7.4%和-11.6%。短期居民购房信心和能力暂未恢复，市场仍处筑底阶段。

　　2023年房地产市场呈现“前高中低后稳”的趋势，二季度以来房地产市场迅速转冷，“金九银十”楼市表现不及预期，整体复苏动能不足。2023年全年，受疫情后需求集中释放带动，居民购房需求在2023年2、3月份集中释放。但小阳春后地产销售明显放缓，复苏后劲不足，年中量价出现回落。8月底中央及各级政府加大政策托底力度，9-10月新房销售同比降幅有所收窄，但政策效果持续性不足，年末市场仍面临下行压力。

　　从新房销售看，2023年4月新房成交下降明显，48城销售套数环比-28.7%，7、8月销售套数环比分别为-26.7%、-0.4%。从二手房销售看，4月样本城市成交环比由正转负、7月成交同比由正转负，8月、9月成交小幅回暖。根据克而瑞数据，10月、11月百强房企单月销售操盘金额环比分别为0.6%、-4.1%。12月单月“翘尾”环比增15.7%，但1-12月累计业绩降幅继续扩大。

　　2023年房地产市场销售疲弱、房企拿地谨慎，第一大支柱产业拖累了经济恢复和地方财政。当前我国经济处于恢复过程，房地产行业处于筑底阶段，购房者“收入、资产价格”预期不足。房地产市场成交整体偏冷，房企现金流紧张，部分房企“躺平不拿地”，房地产投资和政府土地财政大幅下滑，拖累经济增长。根据中指院数据，2023年1-12月，全国300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降22.4%、23.1%，绝对规模均是近十年最低水平。仅部分城市或个别地块热度较高，整体低迷态势未改、民企投资力度仍不足。至2023年末，除北京、上海、深圳外，多数城市已取消土地最高限价，但仅少量核心城市优质地块拍出高溢价，整体热度仍较低。

　　虽然政策环境持续宽松，但受限于多方因素，楼市仍未出现明显回温。 2023年我国政府部门以财政、货币政策力促“稳增长”，且各级政府部门频繁优化楼市政策，力促房地产市场平稳运行，截至年底，政策环境已接近2014年最宽松阶段。但地产行业表现不佳，主要受限于：1）供给端缩表、开发推盘乏力，金融机构对涉房类信贷仍持偏谨慎态度，各类房企合理融资需求落地难；2）房地产处于周期筑底阶段，资产价格预期下降叠加居民收入预期下行，需求端修复不及预期；3）部分城市房地产项目纾困进度较慢，拖累信心恢复。

　　二政策：2024房地产破局之年，政策性拐点已至2023年以来行业需求及融资端政策持续发力，房企信用修复在2024年也有望提速，促进楼市需求回暖。

　　1、宏观经济政策：2023年扩内需稳经济，财政、货币政策加大力度，不搞“大水漫灌”，目前仍有一定施策空间；2024年可适时、适度继续加大政策扩张力度，巩固经济回稳向好基础。

　　1）货币政策，2023年货币政策加大逆周期调节，稳健的货币政策精准有力；2024年货币政策预计继续发力、打开施策空间，满足实体经济融资需求。2023年3月、9月两次下调存款准备金率，释放中长期资金超过1万亿元；6月、8月两次降低政策利率，带动1年期LPR和5年期以上LPR分别下降20个和10个基点，但幅度小于我国2008年、2015年调降水平，仍留有施策空间。中央经济工作会议定调2024年“稳健的货币政策要灵活适度、精准有效”。预计2024年我国面临的内外部约束边际缓解，货币政策的掣肘减少，能够根据经济金融运行情况、内外部形势相机抉择，施策空间进一步打开。

　　2）财政政策，2023年财政发力开始于下半年，2024年积极的财政政策仍需适度加力、提质增效，保持适度支出强度持续显效，为稳定宏观经济提供支撑。2023年7月，局会议强调“当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足”，为此强调“要精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备”。2023年下半年财政政策明显发力，出台了一系列工业稳增长、增发1万亿国债提升我国2023年财政赤字率、开启特殊再融资债券置换地方隐形债务等政策。

　　2、房地产政策：2023年我国各级政府部门频繁优化楼市政策，政策环境已接近2014年最宽松阶段。2024年供给端恢复主体信用、恢复融资、“保交楼”；需求端恢复居民对房地产行业预期、恢复收入预期，是短期政策方向。

　　2023年7月中央局会议定调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”以来，多部委明确房地产政策优化方向，各地政策持续落地。根据我们监测，今年截至12月，已有200余省市（县）出台房地产调控政策超660次，多数城市限制性政策完全放开，目前四大一线城市均执行了“认房不认贷”政策，广州放松了四区限购、北京上海下调购房首付比与房贷利率、部分二线城市全面放开限购。另外，随着中央层面对满足房企融资的一再强调，对民营房企和混合所有制房企融资有望得到实质性加强。

　　2024年房地产政策可采取长短相结合措施，促进房地产软着陆。短期考虑组建“住房银行”来供给侧去库存、助力“保交楼”且恢复信心；大幅降低存量房贷利率盘活居民、房企端资金；加快“三大工程”建设支撑市场需求和投资开工。辅以中长期手段“城市群战略、金融稳定、人地挂钩和房地产税”构建房地产长效机制。

　　展望2024年，综合考虑多个维度，如宏观经济政策的变化、房企与居民信心修复等，采取乐观、中性、悲观三个视角去呈现未来房地产的趋势如何。

　　中性情景下：2024年预计供需整体仍将双向略微收窄，商品房销售面积同比-5.3%；新开工面积将低位徘徊，但考虑到2023年低基数，预计同比-8.2%；竣工面积在“保交楼”推动下，预计同比-2.5%；开发投资额受销售、融资复苏进度制约，预计同比-4.5%。

　　2024年超预期利好政策出台，如多次降息、降准、经济步入内外需增长动能转换期，发展面临的内外部环境和条件明显改善，GDP增速回归正常区。