为了说明房地产业在中国经济增长以及财富分配中的极端重要性，我们先来看房地产业的收入和资金循环。如图4示，从左边开始，数额巨大的国民储蓄被吸进房地产业以后，一部分直接或者间接地流入到政府部门（比如说土地出让金、直接或者间接的各种税费）；另一部分资金进入银行和房地产业产业链中（上、下游其实也有各种税和费，该部分进入政府）；此外，还有一部分资金正当或者不正当地由房地产直接进行分配了。这三大块资金最后都形成了投资（储蓄）与消费，投资和消费带动经济增长，经济增长产生国民收入，国民收入再回过头来变成居民储蓄。这就是整个房地产业的收入循环（或者资金循环）。在这个过程中，我们将看到，房地产业实现了财富的再分配和国民储蓄到投资，特别是政府投资的转化。

　　我们现在来考察国民储蓄是怎样借助于房地产业转化成投资，特别是政府投资的。如图5所示，居民因为自住、投资或者投机等动机而购买房地产，居民收入和储蓄以购房款和银行给房地产商的形式大量地进入房地产及其产业链。如果综合考虑房地产及其产业链的收入循环，应该有超过50%以上的资金直接或间接地、或早或晚地流入到政府手里。流入政府的资金又有两部分支出，一部分形成政府的投资，投资到国有企业和政府项目里去，另一部分因履行政府职能而形成的正常开支（工作人员的工资、集团消费和转移支付等）。流入房地产业的其余资金经房地产产业的循环，进行投资。我们知道，中国经济的增长在很大程度上依赖于投资，而投资中很大一部分是属于政府的直接或间接投资。政府投资在中国经济增长中的极端重要性，在这次经济刺激计划中得到了最好的注释。

　　2009年预计有5.8万亿的巨额资金直接进入房地产业，此外，还有更大规模的社会储蓄通过银行贷给开发商及相关产业。房地产业及其产业链将其中的一大部分资金分流给了政府，政府以此进行投资，另一部分流到房地产相关产业。中国社会中最巨额的储蓄和中国老百姓中最大量的资金是通过房地产业进入经济中的。因此，房地产业是我国现行经济增长模式中，将社会储蓄转化为投资，特别是政府投资的最大的转化器。房地产的价格上涨是保证各级政府收入的需要，是巨额投资的资金来源，是我国目前经济增长模式的最重要支撑。如果改变房地产业的现状，必然严重冲击现行的经济增长模式。换一种说法，如果在经济增长模式作出适应性调整之前，房地产业的重大调整将带来经济增长模式的崩溃。这也是很多人用来维护房地产业现行运行格局的理由。

　　为什么说房地产是最大的财富再分配机器？从收入上来看，居民财富通过房价和银行（包括给买房者的按揭和给房地产商的）集中到了房地产，房地产开发商将一部分资金变成房地产业里的收入直接分配了，这是正当的收入分配；第二部分钱“漏出”去了（即不是正常的生产经营的需要，如利益输送、财富转移等），也就是给相关的关联方好处了；第三，通过土地出让金、相关的税和费以及开发商的所得税等交给了政府，政府开支中有正当的支出，也有不正当的“漏出”；此外，还有一部分资金流入到产业链，产业链通过乘数放大其经济效应，产业链里也有各种税和费，这部分交给了政府，同时产业链里还有正当的收入分配，也有“漏出”。所有这些都构成了收入和财富的分配和再分配。正如前面所说，房地产业涉及的金额是巨大的，对中国经济和中国老百姓来说是最大额的收入和财富，因此，房地产是中国最大的财富再分配机器。

　　关于房地产业中的“漏出”现象。我们在现实中能够感觉得到，不少的文学作品也表现出，从规划、拆迁征地、评估、土地招拍挂、工程建设、安装、监理、采购、验收……甚至销售等各个环节都有很多人获得很大的利益。且不论前面那些与权力相关的各环节中的利益输送，以房子销售为例，改革开放这么多年了，今天买房子还像二十多年前买家电一样，还要开后门。楼盘公开销售前大量的“内部预售”可以使得在“预售”中得到房子的人在短短的几周内获利数十万元。这显然是一种从房地产业“漏出”利益的行为，是社会财富的一种再分配形式。正是因为房地产是最大的财富再分配机器，才使得从中获得巨额利益的人和阶层极力维护房地产业的现状。

　　通过以上分析，我们可以得出关于中国房地产的结论，从目前来看，不能简单地把房地产只看成是老百姓居住或跟其他生活用品一样买卖的普通商品，它的本质是最大的财富再分配机器和社会储蓄向政府投资的转化器。一个人只要买房子，他自己的大部分储蓄就被房地产吸走，并且会带动更大额的银行进入房地产业，这些资金将在多个经济和社会主体之间根据其社会地位高低和权力大小进行分配。与其他产业相比，房地产业的社会涉及面是最广的、调动的财富金额是最大的、时间的跨度是最长的。中国的经济增长主要是依赖各级政府的直接或间接投资，政府投资的资金主要是通过房地产业聚集起来的居民储蓄。

　　房地产关系到千家万户，关系到很多年轻人的基本生存需要，连续多年的房地产价格快速上涨引起了越来越广泛的社会关注。在这里，我不打算谈房价是涨还是跌，而是想从一个不同的角度来探讨，到底怎样看待房地产业的性质？它的经济后果是什么？它的社会后果又是什么？最后我提几点政策建议。

　　房地产业涉及的范围很广，是巨大的财富“吸金器”。从一个特定的时间截面上来说，购房会涉及到年轻夫妇双方的父母，甚至双方的爷爷奶奶，还有双方的亲戚朋友；从时间跨度上来说，房地产通常会涉及到一对夫妇过去几年甚至更长时间的差不多所有的积蓄，同时也会涉及到他们未来十几年甚至更长时间的收入（银行按揭把他们未来的预期收入折现到现在的房子里）。

　　同时，房地产业涉及的资源金额很大，是规模最大的单项商品。2009年商品房年销售额预计会达到5.8万亿（图1）。此外，从老百姓的开支来看，2009年房地产消费占居民消费的比例预计达到48.33%，接近一半（图2）。也就是说，房地产对经济社会、对老百姓等方方面面来说，都是一件很大的事情。

　　房地产把中低收入阶层老百姓的财富基本吸光了，现在很多人变成了“房奴”。这大大加剧了业已存在的收入分配的不平衡。从1992年到2008年期间，如果把1992年标准化为100，则2008年农村人均纯收入是607，城镇人均可支配收入是779，城镇+农村的人均收入是870，而财政的收入（预算内）是1761，财政收入的增长幅度超出居民收入增长幅度的两倍。

　　房地产把最大量的社会储蓄变成了投资，严重影响了老百姓的日常消费支出，导致消费需求不足；同时，投资中的很大一部分又是效率较低的政府投资。这种不合理的内需结构是我国目前经济增长模式的最重要特征，也是我国经济增长模式的最大隐忧。

　　房地产能否持续支持这样的增长模式？只要把前述房地产的收入循环、房地产实现的储蓄-投资转化以及房地产的收入和财富分配机制结合起来，我们就会发现在房地产业中存在着严重的效率损失和收入损失。主要体现在：一大部分储蓄转化为低效率的投资、一部分收入“漏出”到生产体系之外、不合理的收入和财富分配导致部分经济资源无法有效地回到经济中来并得到有效的再利用。以这种方式建立在房地产业基础之上的经济增长一定是低效率的、低民众福利含量的经济增长。这就是为什么从社会效果和老百姓福利来看，我们的10%的经济增长只相当于别人的2%的经济增长；我们的经济增长到8％以下，其经济和社会后果就像别人的经济衰退。像水的循环一样，如果在循环过程中不断地有一部分“漏出”到循环之外，这样的循环是不可持续的。那么，我国目前的房地产业乃至经济增长模式是靠什么维持的呢？是靠其产业循环过程中劳动生产率的不断提高以及大量廉价劳动力的投入才得以维持的。一旦无法持续提高劳动生产率，一旦依靠大量廉价劳动力创造新价值遇到困难，那么房地产就很难继续支持目前的经济增长模式。

　　面对快速上涨的房价，无产阶层或者微产阶层根本没钱买房，干脆就死了这条心，只能望房兴叹。中产阶层有相对稳定的收入和一些积蓄，但一旦买房，他的全部积蓄和未来一二十年的收入（甚至连一些亲戚朋友的那点钱）都被搜刮一空，成为“房奴”。

　　房产升值带来的“名义财富增加”对于只有一套自住房的人来说并没有实质的意义。没有了储蓄，未来收入早已被房子按揭“预支”，每月掐算着生活费用的家庭，即使住在市场价不断上涨的房子里，也是日常生活中的穷人。

　　房地产业再分配财富的依据是权力，结果是严重失衡的倒金字塔形的社会财富格局。尽管任何一个社会的正常财富格局都是倒金字塔形的，但通过房地产再分配形成的财富格局是有很大的社会和隐患的。房地产价格的快速上涨以及与此相应的房地产投资和投机的收益以及“漏出”的收入和财富，更加快了这种财富再分配的速度，同时也更凸显了这种财富格局的不合理性和不稳定性。有了两套以上房子的人，就是拥有百万级可变现和可支配财富的富翁，这些人中的一部分将成为中国社会的食利阶层。

　　年轻人步入社会，面临的第一件事情就是要找到一个安身的地方。在租房市场没有发展起来的今天，买房变成了极其困难的独木桥。年轻人买房的钱从哪里来？除了自己的储蓄与朋友之间的一点借款之外，主要是父母在过去长时间内积累起来的储蓄。那些享受了公家分房的父母们，可以为买房的子女提供部分房款。但是，这部分房款来源已接近枯竭。可以想象，自己买房的城市父母以及农村的父母是很难为子女在城里买房提供实质性的资金支持的。

　　每年五六百万的大学毕业生，绝大部分无法摆脱住房的困境。读了四年大学，家里父母已经花费了很多钱，毕业后几乎没有人愿意（回）到农村去。他们即使能够顺利地在城市里找到工作，而他们要买的房子，价低者几十万，价高者一两百万，甚至更高。即使仅仅考虑首付，也需要几十万，而要取得银行也是需要满足严苛条件的。尤其是出出身于农村的年轻人，不管是否大学毕业，他们能够看到希望和出路吗？如果有几千万受过高等教育的年轻人处于这种状况，那就不仅仅是宝贵的人力资源的巨大浪费，而且是一个极其危险的库。

　　我们再往远想一想，30年后中国的房地产将是什么样子？从人口的因素考虑，30年以后，我们父母辈都100岁了，能留下的人数量很少，我们自己这代人，也差不多了。那时候，由现在的独生子女结成的一对夫妇，上面的父母、岳父母，甚至再上面的爷爷奶奶、外公外婆，都走得差不多了。因此30年以后在座的你们每一个家庭可能有5套房子，8套房子，甚至更多套房子。那个时候房子很多，现在说“房奴”是房贷压着很难受，那时候的“房奴”线年以后肯定是房子供给很大，剩下的需求在哪呢？即使计划生育政策作了调整，30年以后城市里年轻人组成的家庭也是不多的，一个家庭最多可能生2-3个孩子。另外要考虑的因素就是，城镇化的过程、从农村转到城市来的人，这些人对城镇房子的需求会增加，但他们能出的房价一定比不上城市里成长起来的房子需求者。从现在到那个时候，中小城镇的房子供给也是一个很大的数字。所以，如果不改变现有的趋势，我觉得30年以后在城市里会碰到房子的供求变化问题，房子价格将有向下的压力，至少向上的压力将大大减弱。

　　第二个问题是土地的使用权问题。法律规定住宅用土地使用权到期自动延续，但怎么延续是没有说的，是无偿还是有偿？有偿之下，是便宜还是贵？对不同套数房子有没有区别政策？现在还不知道。我相信，到那个时候，土地使用权的续期很可能成为一个很不确定的因素，政府很可能要根据当时的社会状况做相机抉择。为什么现在不确定？也就是为以后留下一个余地，留下一个非常大的不确定性。这个不确定性意味着，根据当时的情况，房地产有可能会再次成为社会财富再分配的载体。

　　很多房地产项目本身就是地方政府的政绩工程，并且在房地产开发建设中得到大量好处；在前述的收入循环流程中，房地产大量的资金首先流向了政府，根据对有关项目的一个调查，房地产开发总费用中有近50%的比例直接流向了政府（图7），加上房地产项目的间接效应，政府的获利将超过房地产项目投资额的一半。政府拿了这些钱一方面用于支持地方经济发。