地产行业进入精耕细作时代，商业地产有哪些新趋势？德勤发布的《2024年商业地产行业展望：强基固本向新而生》报告显示，房地产业主和投资者的首要投资目标在变，数字地产(即数据中心和基站)居首，企业持续努力应对混合办公趋势。不属于“四大核心”(即写字楼、零售地产、工业地产和多户住宅)的替代型资产机会渐受青睐，其中三类成为受访者五大首选目标:独户租赁(SFR)和建造租赁(BTR)类住宅上升五位，排名第二，紧随其后的是养老地产(第三)和生命科学地产(第五)。

　　德勤中国房地产行业审计与鉴证业务主管合伙人倪敏表示：“2024年全球房地产行业有望通过稳固根基重获发展动力。市场对房地产行业健康状况和发展前景看法不一，房地产行业领导者需要强化基础，同时重塑房地产所有权和投资模式。首要工作包括主动调整房地产投资组合结构和采取风险缓释措施，推进绿色行动和脱碳举措以及借助税收激励创造价值，推动营运和技术转型。”

　　随着房地产公司将可持续性表现和韧性指标纳入披露范围，确保数据完整性和内部控制责任变得非常重要。该调研显示，对经济状况的担忧继续成为影响全球房地产领导者决策的主要因素。许多房地产公司在ESG合规方面准备不足。近六成受访者称公司缺乏满足合规标准所需数据、流程和内部控制措施，并预计需要付出巨大努力才能达到合规要求。

　　在倪敏看来，可持续发展是建筑生命周期的头等大事，不仅为了环境保护，还事关保值增值。房地产行业的领导者应考虑开展重要性评估，识别可能影响营运业绩的业务优先事项，以实现可持续发展目标；采用全面可验证的可持续性指标；投资可持续性风险管理测量能力，并加速转向清洁能源解决方案。

　　此次调查中，预计行业基本面将变化的受访者比例上升至德勤自2018年开始调查以来最高。全球来看，利率上升和资本成本增加是受访者最关心的问题，此外他们对网络风险越发担忧，认为它最有可能影响财务表现。

　　随着建筑中越来越多采用智能技术，房地产行业面临资产层面的脆弱性。不过，全球61%的房地产业主和投资者仍然依赖传统技术基础设施，导致流程冗余和低效，从而减缓整个企业的数据流动。德勤中国房地产行业财务咨询业务主管合伙人方栋指出：“要解决企业的数据孤岛以及数据流程速下降问题，尤其是当前企业正在修复资产负债表，应时刻保持敏捷和信息畅通，辅助做出实时、基于数据的决策，从而在行业中脱颖而出。”

　　尽管房地产公司在应用新兴技术方面整体上进展缓慢，但他们普遍有兴趣投资于生成式人工智能(72%)和数字孪生技术(67%)。生成式人工智能的常见应用案例包括物业收购或处置建议、租赁和租户管理、物业管理、尽职调查和市场分析等。

　　在中国，2024年经济增长将推动消费需求加快释放，多元化消费场景提升项目吸引力，带动商业地产估值提升。消费REITs落地将推动商业地产开启轻资产运营。长期来看，中国超大规模市场及消费升级趋势背景下，消费、长租及物流领域均为未来商业地产重点领域。方栋认为：“中国政府推出了旨在振兴房地产业的宽松政策，包括下调首付比例和抵押利率。中国房地产企业纷纷推出境外重组方案，以时间换空间。”

　　此次调研2023年6月开展，德勤邀请全球大型房地产公司和投资公司共750位首席财务官及其直接下属参与，分享对2024年所在企业前景以及人才、营运和技术相关计划的看法，以及未来12至18个月的投资重点和结构调整规划。受访者来自三个地区：北美(美国和加拿大)、欧洲(英国、法国、德国、荷兰和西班牙)以及亚太(澳洲、日本、中国和新加坡)。

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