因城施策延续支持，房贷利率仍有望下行。会议强调坚持因城施策，压实地方政府、房企、金融机构责任，做好保交房，保障购房人合法权益，近期成都、天津等多地进一步优化限购等政策，预计后续更多核心城市限制性政策有望优化。同时会议提出，要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，预计房贷利率仍有下行空间，进一步降低购房者置业成本。

　　中央局4月30日召开会议。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。

　　首提消化存量与优化增量，更多政策值得期待：会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，消化存量方面，根据中指院统计，截止2024年3月，35城商品房平均出清周期38个月，库存持续积累，同时二手房挂牌量持续上升，截止4月30日，15个城市链家二手房挂牌量超174万套。当前多地已实施“以旧换新”、收购存量房作为保租房等政策，打通一二手置换链条，助力消化存量库存，预计后续更多城市将加入试点。优化增量方面，近期多地取消地价上限、放开容积率限制，从市场对优质住房的新期待出发，预计未来增量住房市场将更多聚集高品质住宅，满足市场多样化的改善需求。

　　因城施策延续支持，房贷利率仍有望下行。会议强调坚持因城施策，压实地方政府、房企、金融机构责任，做好保交房，保障购房人合法权益，近期成都、天津等多地进一步优化限购等政策，预计后续更多核心城市限制性政策有望优化。同时会议提出，要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，预计房贷利率仍有下行空间，进一步降低购房者置业成本。

　　市场利空反应逐步钝化，关注量价何时企稳。短期来看，尽管4月（截止29日）重点50城新房日均成交仍同比下降37.5%，但板块基金持仓处于低位（2024Q1基金地产持仓占净值比为0.17%）、年报业绩风险逐步释放、重点个值处于历史低位、板块对于房价下行及业绩风险反应逐步钝化，叠加政策利好持续释放，近期板块已有所反弹。中长期来看，随着下半年基数回落，预计地产销售同比降幅有望逐步收窄，关注房价企稳的可能性。

　　投资建议：当下我们对于投资者有两种建议，一种是考虑板块下行风险有限，可以适度底仓布局等待房价企稳；另一种是考虑房价底部确认将存在反复，投资者可等待房价见底右侧上车。个股建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团等；同时关注物管（保利物业、招商积余等）、代建（绿理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头等。

　　风险提示：1）若后续政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大、调整时间拉长，对行业发展产生负面影响；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）房地产行业短期波动超出预期风险。

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　　年初至今，石油化工行业收益率3.6%，表现弱于整个市场，较沪深300指数低1.4个百分点；排在109个二级子行业的第28位。预计近期油价或延续高位运行，建议关注低成本非石油路线核心资产、高股息油气开采标的。

　　化工行业5月投资观点：2024年2月以来国际油价持续上涨，主要受到地缘局势扰动、OPEC+延长自愿限产时间至二季度末、供需基本面强劲等因素影响，2024年一季度布伦特原油均价81.8美元/桶，月末收于87.5美元/桶，创下年内新高。2024年一季度，我国GDP同比增长5.3%，环比增长1.6%；

　　核心观点地产实质性利好政策发布，建材板块短期估值有支撑，中期需求有改善。行业供给侧出清逻辑更明确，消费建材市场已从前几年的增量市场快速转入存量市场，中小企业面临经营压力出清，头部企业市占率提升更加容易。行业观点核心城市房地产政策持续优化。本周北京市住建委发布通知，2024年4月23日签订购房网签

　　为了深入贯彻落实中央金融工作会议精神和《国务院关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（以下简称新“国九条”），按照中国证监会统一部署，2024年4月30日，上交所正式发布了《股票发行上市审核规则》等9项配套业务规则。上交所相关负责人就规则制定修订的情况回答了记者的提问。

　　航宇科技(688239)事件2024年4月29日，公司发布23年年报及24年一季报，公司23年实现营收21.0亿（同比+44.7%），实现归母1.9亿（同比+1.2%），剔除股份支付费用影响后，实现归母2.6亿（同比+16.5%），其中23年四季度实现营收3.9亿（同比-15.3%），实现归母0.2

　　梦百合(603313)投资要点事件：公司发布2023年年报，2023全年实现营收79.8亿元，同比下降0.5%；实现归母净利润1.1亿元，同比增加157.7%。业绩符合预期。盈利能力显著修复，内销外销毛利率均同比提升。分产品看，2023年公司床垫/枕头/沙发/电动床/卧具分别实现收入39.8/6.1